房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法

三大估價(jià)方法，即比較法（也稱(chēng)為交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法）、收益法（也稱(chēng)為收益資本化法、收益還原法）和成本法。

一、比較法

（一）比較法概述

1. 比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。

2. 比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠(chǎng)房、機(jī)場(chǎng)、碼頭等。②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地

（二）交易實(shí)例搜集

在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，主要包括①交易對(duì)象基本狀況，如名稱(chēng)、坐落、規(guī)模（如面積）、用途、權(quán)屬以及建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、周?chē)h(huán)境等②交易雙方基本情況，如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)及之間的關(guān)系等。③成交日期。④成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式（是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積計(jì)價(jià)）。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限、貸款利率）⑥交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)或賣(mài)方負(fù)擔(dān)等。

（三）可比實(shí)例選取

選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下基本要求：①可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似②可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的、③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

（四）比較基礎(chǔ)建立

建立比較基礎(chǔ)一般要統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。

1.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

2.統(tǒng)一付款方式

3.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。計(jì)算公式為：

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格 - 應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)得金額

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)付金額

實(shí)方實(shí)付金額一賣(mài)方實(shí)得金額=應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi)

4.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位。

（五）交易情況修正

（1）利害關(guān)系人之間的交易。

（2）對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

（3）被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易。

（4）人為哄抬價(jià)格的交易。

（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易。

（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。

（7）受迷信影響的交易。

（六）市場(chǎng)狀況調(diào)整

·應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

·市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。

（七）房地產(chǎn)狀況調(diào)整

（八）比較價(jià)格計(jì)算

比較法估價(jià)需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。

二、收益法

（一）收益法概述

·收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。

·收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。

·運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為5個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法，即在報(bào)酬資本化法、直接資本化法、收益乘數(shù)法中選擇適用的估價(jià)方法；②估計(jì)收益期或持有期；③預(yù)測(cè)未來(lái)收益；④確定報(bào)酬率或資本化率；⑤計(jì)算收益價(jià)格或價(jià)值。

（二）報(bào)酬資本化法主要公式

1. 收益期為有限年且凈收益每年不變的公式

式中 V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格或價(jià)值；

A——房地產(chǎn)的凈收益；

Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率；

n——房地產(chǎn)的收益期，是自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間，通常為收益年限。

此公式的假設(shè)前提（也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率為Y且不等于零；③收益期為有限年n。

2. 收益期為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式

（三）凈收益求取

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。

（四）報(bào)酬率求取

1. 報(bào)酬率的含義

報(bào)酬率是指將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。

2. 報(bào)酬率的求取方法

求取報(bào)酬率的方法主要是有累加法和市場(chǎng)提取法。

累加法的一個(gè)細(xì)化公式為

報(bào)酬率=安全利率十投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率一投資帶來(lái)的優(yōu)惠率