隨著涉稅價(jià)格認(rèn)定業(yè)務(wù)的深入開展，存量房交易當(dāng)事人對(duì)價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具的涉稅認(rèn)定價(jià)格有時(shí)會(huì)提出異議。如何做好價(jià)格異議處理工作，事關(guān)價(jià)格認(rèn)定結(jié)論的權(quán)威性及納稅人的合法權(quán)益，下面通過我中心辦理的一起工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓涉稅認(rèn)定實(shí)例談?wù)剝r(jià)格異議處理的做法和想法。

一、案例情況

今年我中心受理稅務(wù)部門提請(qǐng)對(duì)某床上用品有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定。標(biāo)的為工業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積12594.52平方米，土地使用權(quán)面積30550平方米，前身為某機(jī)械設(shè)備有限公司。2017年12月，該床上用品公司通過淘寶司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以1900萬元成交價(jià)競(jìng)價(jià)購(gòu)得資產(chǎn)（含房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備）。由于買受人某床上用品有限公司系家紡生產(chǎn)企業(yè)，不符合我市產(chǎn)業(yè)政策，一直未能投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，2019年4月將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給海安某鍛造有限公司，向稅務(wù)部門申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)為1900萬元，后稅務(wù)部門向我中心提出價(jià)格認(rèn)定協(xié)助，要求對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行認(rèn)定，我中心進(jìn)行了價(jià)格認(rèn)定，認(rèn)定房地產(chǎn)價(jià)格2200萬元。結(jié)論書送達(dá)后納稅人提出異議，認(rèn)為認(rèn)定價(jià)格偏高，不符合實(shí)際，其理由為標(biāo)的一年前經(jīng)過公開拍賣取得，有公開市場(chǎng)價(jià)格，一年間價(jià)格并未變動(dòng)，且拍賣價(jià)款中還包含機(jī)器設(shè)備價(jià)格。

二、涉稅價(jià)格異議處理的做法

1.自我剖析，判斷價(jià)格認(rèn)定結(jié)論的合理性

工業(yè)性房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定，市場(chǎng)法、收益法等價(jià)格認(rèn)定方法對(duì)標(biāo)的均不適用，本次價(jià)格認(rèn)定方法采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)方法測(cè)算，其中土地價(jià)格運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，根據(jù)政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)土地使用年期、面積、形狀等進(jìn)行適當(dāng)修正；地上建筑物采用重置成本法，根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、行車軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，結(jié)合專業(yè)造價(jià)工程師意見估算建安成本，再考慮相關(guān)規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)等重置價(jià)構(gòu)成要素，綜合確定標(biāo)的重置成本為1130萬（約890元/平方米），土地價(jià)格870萬（約280元/平方米），經(jīng)過認(rèn)真分析，本次價(jià)格認(rèn)定方法的選用及測(cè)算過程、結(jié)果較為合理。

2.多方調(diào)查，核實(shí)當(dāng)事人異議理由的真實(shí)性

根據(jù)納稅人陳述的理由和提供的材料，我中心對(duì)標(biāo)的情況再次進(jìn)行了深入的調(diào)查。

（1）查詢標(biāo)的相關(guān)資產(chǎn)司法拍賣記錄。經(jīng)查詢淘寶網(wǎng)司法拍賣記錄，2018年12月5日以1965萬起拍（房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)2350萬，機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)457萬，共計(jì)評(píng)估價(jià)2800萬），因無人報(bào)名流拍，2018年12月26日以1572萬起拍價(jià)進(jìn)行2拍，5人報(bào)名，最終經(jīng)148次出價(jià)以1900萬成交。

（2）查詢法院司法拍賣成交確認(rèn)書以及海安縣人民法院司法裁定書。

（3）組織與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方多次交流，了解前因后果。

（4）就我市的產(chǎn)業(yè)政策咨詢了相關(guān)部門，并得到印證。

3.認(rèn)真比較，分析價(jià)格差距形成原因

標(biāo)的認(rèn)定價(jià)格高于拍賣成交價(jià)，經(jīng)認(rèn)真分析，我中心梳理了以下原因：

（1）標(biāo)的的前次交易屬于強(qiáng)制性的司法拍賣行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有議價(jià)能力。

（2）快速變現(xiàn)的需要，買受人在較短的時(shí)間內(nèi)作出是否購(gòu)買的決定，沒有足夠的時(shí)間對(duì)標(biāo)的有充分的了解，特別是需要在較短的時(shí)間內(nèi)支付全部?jī)r(jià)款，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此其價(jià)格一般低于正常價(jià)格。

（3）市場(chǎng)需求面窄、宣傳力度小。司法拍賣由于其特殊性，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，僅以拍賣公告的形式進(jìn)行簡(jiǎn)單宣傳；加之標(biāo)的是以確定的用途、規(guī)模、位置等現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、策劃，采用以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，流動(dòng)性差，造成其成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

（4）投資者心理因素影響，在購(gòu)買前投資者已先期認(rèn)為被拍賣標(biāo)的價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)。

（5）其他因素：如標(biāo)的先期的遺留問題、債權(quán)債務(wù)問題、職工糾紛、鄰里糾紛等因素也會(huì)對(duì)成交價(jià)格有一定影響。

4.用心溝通，耐心做好解釋說服

俗話說“隔行如隔山”，納稅人只看結(jié)果，對(duì)于我們的價(jià)格認(rèn)定工作并不了解，對(duì)于價(jià)格構(gòu)成、價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成等也并不理解，通過我們反復(fù)的溝通，詳細(xì)的講解，并對(duì)納稅人提出的異議理由進(jìn)行充分的分析說明，最終得到納稅人的理解，及時(shí)有效化解價(jià)格異議。

三、做好涉稅價(jià)格認(rèn)定異議處理的幾點(diǎn)想法

1.建立涉稅價(jià)格認(rèn)定異議處理工作機(jī)制

涉稅價(jià)格認(rèn)定工作是在相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下開展的，價(jià)格異議處理作為涉稅價(jià)格認(rèn)定工作其中的一項(xiàng)程序內(nèi)容，價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)有必要建立相關(guān)處理工作機(jī)制，包括價(jià)格異議處理原則、方法、流程及措施等，將有利于規(guī)范涉稅價(jià)格認(rèn)定行為，有效妥善化解計(jì)稅價(jià)格的爭(zhēng)議，維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，培養(yǎng)專業(yè)人員

存量房交易涉稅價(jià)格認(rèn)定專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，對(duì)辦理人員的業(yè)務(wù)能力要求高，價(jià)格認(rèn)定工作人員要具備系統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐操作技能，需要不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，保證在技術(shù)層面不出錯(cuò)。

3.建立多渠道調(diào)查途徑

容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的認(rèn)定事項(xiàng)往往是疑難、復(fù)雜或者鮮有交易的，我們出具的價(jià)格認(rèn)定結(jié)論一般都是從理論角度得出的理論值，與實(shí)際情況并不一定就沒有偏差。因此通過多渠道調(diào)查就尤為必要，平時(shí)應(yīng)多關(guān)注司法拍賣平臺(tái)、各拍賣行交易記錄，通過房產(chǎn)中介等渠道多了解相關(guān)交易信息，對(duì)一些特殊標(biāo)的多總結(jié)多分析，盡量將理論與實(shí)際的差距縮小，及時(shí)有效化解價(jià)格爭(zhēng)議。