一、案例

A與某開(kāi)發(fā)商B簽定房屋租賃合同，承租沿街商業(yè)用房的二層(約900余平方米)，租期10年，后，A投入巨資對(duì)該房屋進(jìn)行了豪華裝修，用于美容及婦幼保健經(jīng)營(yíng)，生意興隆。持續(xù)經(jīng)營(yíng)三年后，B開(kāi)發(fā)商以整棟樓房將統(tǒng)一建設(shè)商場(chǎng)為由，通知承租戶(hù)們限期騰退出所租賃房屋，A據(jù)理力爭(zhēng)，與B開(kāi)發(fā)商交涉多次未果，雙方交惡，B開(kāi)發(fā)商揚(yáng)言:若逾期不搬將采取強(qiáng)行收回措施，后果自負(fù)！逾期后，B開(kāi)發(fā)商組織人員多次對(duì)A進(jìn)行辱罵、恐嚇，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)的門(mén)店采取破窗、鎖門(mén)等手段導(dǎo)致其無(wú)法開(kāi)展正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這時(shí)，該棟樓上部分承租戶(hù)懾于開(kāi)發(fā)商淫威開(kāi)始陸續(xù)搬離，A預(yù)感到B開(kāi)發(fā)商隨時(shí)可能會(huì)使用野蠻手段強(qiáng)占房屋，遂找到李律師咨詢(xún)對(duì)策，李律師建議A應(yīng)盡快提前做好證據(jù)保全工作，以防房屋被B開(kāi)發(fā)商強(qiáng)占后造成取證困難或證據(jù)滅失，影響之后的權(quán)利主張。具有做法:須首先找一家價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做為第三方對(duì)室內(nèi)裝修情況及功能區(qū)面積、物品等實(shí)際狀況進(jìn)行勘察、測(cè)量、統(tǒng)計(jì)，固定價(jià)格評(píng)估所需數(shù)據(jù)及其他證據(jù)資料，為之后可能發(fā)生的強(qiáng)占事件導(dǎo)致的損失做好證據(jù)保全（價(jià)格評(píng)估）準(zhǔn)備。

李律師同時(shí)向A告知選擇價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的注意事項(xiàng):1、該機(jī)構(gòu)應(yīng)具有"綜合涉訴訟價(jià)格評(píng)估"資質(zhì)；2、該機(jī)構(gòu)應(yīng)已獲省級(jí)以上人民法院審核備案；3、該機(jī)構(gòu)應(yīng)具有對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)及大量成功案例；4、該機(jī)構(gòu)應(yīng)具有出庭質(zhì)證能力和經(jīng)驗(yàn)的鑒定評(píng)估師支持訴訟。

后，A接受李律師建議并慕名找到山東眾智價(jià)格評(píng)估股份有限公司（"眾智評(píng)估"）咨詢(xún)并簽定《價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)》，委托事項(xiàng):1、對(duì)室內(nèi)裝修損失進(jìn)行評(píng)估；2、對(duì)B開(kāi)發(fā)商違約提前收回出租房屋導(dǎo)致的未履行年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)可得利益損失進(jìn)行評(píng)估。果然，就在"眾智評(píng)估"受托并完成了對(duì)該房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查、測(cè)量、統(tǒng)計(jì)工作后的第三天，B開(kāi)發(fā)商即采取暴力手段強(qiáng)行占有該房屋，很快即對(duì)室內(nèi)裝修進(jìn)行了拆除。

A非常慶幸在李律師的指點(diǎn)下提前保全了價(jià)格評(píng)估所需的數(shù)據(jù)及其他證據(jù)，為依法向B開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利做好了充分準(zhǔn)備，有效避免了證據(jù)滅失的被動(dòng)局面。最終，A依據(jù)"眾智評(píng)估"出具的《價(jià)格鑒定評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》將B開(kāi)發(fā)商訴至法院，主張B開(kāi)發(fā)商對(duì)A的裝修損失以及合同未履行年限的可得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失共計(jì)300余萬(wàn)元。

二、經(jīng)驗(yàn)啟發(fā)

1、當(dāng)權(quán)利因相對(duì)人違約或侵權(quán)可能將受到侵害時(shí)應(yīng)及時(shí)委托有資質(zhì)的第三方做好證據(jù)的自主保全工作（因訴訟中僅憑當(dāng)事人單方記錄或計(jì)算所形成的資料主張損失很難獲得法院采信或支持），以防錯(cuò)失良機(jī)，導(dǎo)致證據(jù)滅失，進(jìn)而維權(quán)敗訴。

2、因違約方或侵權(quán)人惡意行為導(dǎo)致?lián)p失無(wú)法重新鑒定，而使訴前《價(jià)格鑒定評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》成為唯一合法證據(jù)，最大限度保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

3、選擇"有資質(zhì)"且擅長(zhǎng)損失類(lèi)評(píng)估的第三方機(jī)構(gòu)是致勝關(guān)鍵，可有效避免因《價(jià)格評(píng)估鑒定意見(jiàn)書(shū)》存在瑕疵而讓唾手可得的權(quán)利喪失。

4、此思路和方法適用于各類(lèi)合同違約或侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p失（包括預(yù)期可得利益損失）的相同或相近型案件，如：因買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中交付的設(shè)備（或原料）質(zhì)量不合格導(dǎo)致的生產(chǎn)利潤(rùn)損失；因遲延交付貨物導(dǎo)致的轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失；承包、租賃合同糾紛中提前解約導(dǎo)致地上附屬物以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失等。