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房地產(chǎn)地產(chǎn)評估類型,程序,方法介紹!

  房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估,就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上,結合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析,對房地產(chǎn)的特定權益,在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術性、復雜性,是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。

  房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。

  建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

  土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

  三通一平指水、電、道路通,土地平整。

  七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。

  資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

  基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

  標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

  出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。

  房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

  底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。

  補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

  房地產(chǎn)評估類型:

  1、一般評估:

  這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時,求助于評估機構,以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

  2、房地產(chǎn)抵押貸款評估:

  這類評估是購房者尋求金融支持時,對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估,它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估,評估一經(jīng)確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

  3、特定評估:

  這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門,對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評估方法進行評估,評估結果一經(jīng)確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值,計算繳納稅費。

  房地產(chǎn)評估的程序:

  1、明確評估基本事項

  明確評估目的:在受理評估業(yè)務時,通常由委托方提出評估目的,并將評估目的寫在評估報告上。

  了解評估對象

  確定評估基準日:常以年、月、日表示

  簽訂房地產(chǎn)評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

  2、制定工作計劃

  3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟,并要做記錄。

  4、測算被評估房地產(chǎn)價格:為求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法為主,同時以另一種或幾種評估方法為輔,以求互相對照和檢驗修正。

  5、綜合分析確定評估成果

  6、撰寫評估報告

  房地產(chǎn)評估方法:

  成本法:(1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

 ?。?)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

  市場比較法:挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。

  剩余法:房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

  收益法:不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

  假設開發(fā)法:對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

  基準地價法:針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

  路線價法:土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

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